{"id":1228,"date":"2017-08-22T23:35:45","date_gmt":"2017-08-22T21:35:45","guid":{"rendered":"http:\/\/ra-reichholf.at\/wordpress\/?p=1228"},"modified":"2017-09-06T11:27:31","modified_gmt":"2017-09-06T09:27:31","slug":"unterlassungsklage-gegen-gemeinnutzige-bauvereinigung-klart-strittige-klauseln-in-mietvertrag","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/ra-reichholf.at\/wordpress\/?p=1228","title":{"rendered":"Unterlassungsklage gegen gemeinn\u00fctzige Bauvereinigung kl\u00e4rt strittige Klauseln in Mietvertrag"},"content":{"rendered":"

Thema: Im Auftrag der Bundeskammer f\u00fcr Arbeiter und Angestellte wurde gegen eine gemeinn\u00fctzige Bauvereinigung eine Unterlassungsklage <\/strong>wegen der Verwendung\u00a0unzul\u00e4ssiger Vertragsbestimmungen <\/strong>eingebracht. <\/strong><\/p>\n

Gesetz: <\/strong>\u00a7 6 Abs 3 KSchG, \u00a7 879 Abs 3 ABGB, \u00a7 13 WGG,\u00a0\u00a7 14 WGG, \u00a7 21 Abs 1 Z 1 WGG, \u00a7 30 Abs 1 MRG, \u00a7 30 Abs 2 Z 30 MRG, \u00a7 1097 ABGB, \u00a7 1037 ABGB, \u00a7 14a Abs 1 und 2 WGG, \u00a7 1 MRG, \u00a7 2 MRG<\/p>\n

Schlagw\u00f6rter: <\/strong>Verbandsklage, Mietvertrag, \u00dcbergabe, Kostendeckungsprinzip, Wohnzwecke, gr\u00f6bliche Benachteiligung, intransparent, Wohnbauf\u00f6rderung, Mietzins, Nutzungsentgelt, K\u00fcndigungsgrund, n\u00fctzliche Aufwendungen, Vorausverzicht, Untervermietung, Rechtsgesch\u00e4ftsgeb\u00fchr<\/p>\n

Urteil: <\/strong>OGH 27.6.2017, 5 Ob 183\/16x\u00a0<\/strong><\/p>\n

Leitsatz: <\/strong>Im vorliegenden Fall wurde\u00a0eine gemeinn\u00fctzige Wohnbaugenossenschaft auf Unterlassung geklagt, in deren Vertragsformbl\u00e4tter zahlreiche Klauseln enthalten waren, die als intransparent und gr\u00f6blich benachteiligend beanstandet wurden. Der OGH hatte \u00fcber 10 Klauseln zu entscheiden, wobei die H\u00e4lfte f\u00fcr rechtswidrig befunden wurde.<\/p>\n

Betreffend einer intransparenten Mietzinsvereinbarung stellte der OGH klar, dass\u00a0ein Unternehmer dem Transparenzgebot nicht mit dem Argument entgehen kann, die \u00fcberaus komplexen gesetzlichen Rahmenbedingungen (WGG,\u00a0ERVO, GRVO) w\u00fcrden eine transparente Gestaltung unm\u00f6glich machen. \u00a0Er forderte f\u00fcr den vorliegenden Fall, dass die Beklagte jene Bestimmungen des WGG konkretisiert, auf der die vertragliche Entgeltfestsetzung beruht und dass die einzelnen Bestandteile, aus denen sich das Entgelt zusammensetzt, aufgeschl\u00fcsselt werden.\u00a0Eine den Mietinteressenten noch vor der Unterzeichnung der Mietvertragsformulare \u00fcbermittelte Mietenkalkulation samt Information zur Berechnung der Miete reicht nicht, um dem Transparenzgebot zu gen\u00fcgen. Die Klausel ist somit auch dann\u00a0intransparent, wenn sie vorab aufgrund zus\u00e4tzlicher Erkl\u00e4rungen des Verwenders verst\u00e4ndlich gemacht wurde.<\/p>\n

Einen Vorausverzicht auf\u00a0die Abgeltung n\u00fctzlicher Aufwendungen (\u00a7 1037 iVm \u00a7 1097 ABGB) hat der OGH unter Verweis auf eine nicht n\u00e4her begr\u00fcndete Rechtsprechung des OGH f\u00fcr zul\u00e4ssig erkl\u00e4rt. Es bleibt somit\u00a0offen, warum ein solcher Vorausverzicht gem\u00e4\u00df \u00a7 879 Abs 3 ABGB zul\u00e4ssig sein soll. Zu bedenken ist n\u00e4mlich, dass der Ersatz von Investitionen gem\u00e4\u00df \u00a7 1037 ABGB am Ma\u00dfstab des klaren und \u00fcberwiegenden Vorteils des Vermieters zu erfolgen hat, weshalb die Abbedingung eines solchen Anspruches eine sachlich nicht gerechtfertigte Verm\u00f6gensverschiebung zugunsten des Vermieters darstellt.<\/p>\n

 <\/p>\n

Folgende Klauseln waren strittig:<\/span><\/p>\n

1) Das Mietverh\u00e4ltnis beginnt sp\u00e4testens am 1. J\u00e4nner 2015<\/span> und wird auf unbestimmte Zeit<\/span> abgeschlossen. <\/em>Die VermieterIn wird den Mieter zumindest 6 Wochen vorher vom genauen \u00dcbergabetermin verst\u00e4ndigen.<\/em><\/p>\n

Die vorliegende Klausel erm\u00f6glicht der beklagten Bauvereinigung (BV), einseitig Vertragsbeginn und \u00dcbergabezeitpunkt festzulegen. Mit dieser Klausel will die Beklagte vermeiden, dass ihr zwischen Fertigstellung des Bauvorhabens und der Vermietung der Wohnungen Leerstehungskosten (etwa Betriebskosten) entstehen.<\/p>\n

Es ging um die Frage, wer wirtschaftlich daf\u00fcr aufzukommen hat, dass die von der BV errichtete Wohnanlage fr\u00fcher fertig gestellt wird. Die Kl\u00e4gerin sah in der vorzeitigen \u00dcbergabe des Mietobjekts vor dem 1.1.2015\u00a0die Gefahr einer \u00dcberw\u00e4lzung von Kosten auf den Mieter und eine gr\u00f6bliche Benachteiligung in der Belastung durch Zahlungen f\u00fcr zwei Wohnungen und zwar dann, wenn die alte Wohnung nicht mehr rechtzeitig zu dem fr\u00fcheren \u00dcbergabetermin aufgek\u00fcndigt werden kann. Andererseits muss die BV bei einer fr\u00fcheren Fertigstellung ohne vorzeitigen Mietbeginn die Kosten und Verzinsung f\u00fcr den Fremdmitteleinsatz tragen, ohne daf\u00fcr Entgelt nach \u00a7 14 WGG f\u00fcr die Gebrauchs\u00fcberlassung zu erhalten.<\/p>\n

Der OGH f\u00fchrte dazu aus, dass das unternehmensbezogene Kostendeckungsprinzip des WGG\u00a0die BV zur \u00dcberw\u00e4lzung aller Finanzierungskosten verpflichte; darin k\u00f6nne eine sachliche Rechtfertigung f\u00fcr die Klausel gesehen werden. Weder das MRG noch das WGG w\u00fcrden regeln, wie der Beginn eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Bestandverh\u00e4ltnisses festzulegen sei. Die Bestimmung des \u00a7 1413 ABGB regle nur die einseitige \u00c4nderung der bereits vertraglich vereinbarten Leistungspflicht, nicht aber die urspr\u00fcngliche Vereinbarung, was, wann, wo zu leisten sei.\u00a0\u00a0 \u00a7 1413 ABGB k\u00f6nne daher nicht als Versto\u00df gegen dispositives Recht herangezogen werden. Auch die Erf\u00fcllungspflicht des Vermieters iSd \u00a7 1096 ABGB werde durch die vorliegende Klausel nicht ausgeh\u00f6hlt. Bei einem noch nicht fertiggestellten Objekt sei der Abschluss von Mietvertr\u00e4gen mit einem datumsm\u00e4\u00dfig festgelegten Vertragsbeginn sowie einem solchen \u00dcbergabetermin nicht unbedingt sinnvoll, weil der Baufortschritt von nicht immer fix kalkulierbaren Bedingungen abh\u00e4nge.\u00a0Die Klausel wurde aus diesen Gr\u00fcnden f\u00fcr zul\u00e4ssig erachtet.<\/p>\n

2) Der Mietgegenstand darf nur zu Wohnzwecken verwendet werden. Eine andere Art der Ben\u00fctzung des Mietgegenstandes ist nur mit Zustimmung der VermieterIn gestattet.<\/em><\/p>\n

Die Kl\u00e4gerin beurteilte\u00a0diese Klausel als\u00a0gr\u00f6blich benachteiligend, weil die Vermieterin alleine dar\u00fcber zu entscheiden hat, welche T\u00e4tigkeiten von Mietern sie nicht mehr Wohnzwecken zuordnet und die Zul\u00e4ssigkeit der Nutzung je nach Belieben von ihrer Zustimmung abh\u00e4ngig macht. Nach dieser Klausel k\u00f6nnte die T\u00e4tigkeit eines Lektors oder die Einrichtung eines Arbeitszimmers f\u00fcr eine nebenberufliche T\u00e4tigkeit von der Zustimmung der Vermieterin abh\u00e4ngig sein.<\/p>\n

Der OGH verwies auf die\u00a0st\u00e4ndige\u00a0Rechtsprechung, wonach die\u00a0vertragliche Einschr\u00e4nkung auf die Vermietung zu Wohnzwecken\u00a0grunds\u00e4tzlich zul\u00e4ssig sei (RIS-Justiz RS0020522). Im Anwendungsbereich des WGG k\u00f6nnten aber berechtigte Interessen der Vermieterin an einer derartigen vertraglichen Einschr\u00e4nkung bestehen, wie zB im Zusammenhang mit der Einhaltung von F\u00f6rderungsbedingungen oder im Interesse der Mieter, das durch \u00fcberm\u00e4\u00dfige Beanspruchung der Wohnanlage durch Gesch\u00e4ftsverkehr beeintr\u00e4chtigt w\u00e4re.<\/p>\n

Im vorliegenden\u00a0Fall kam der OGH in \u00dcbereinstimmung mit den Vorinstanzen\u00a0allerdings zum Ergebnis, dass die Klausel unzul\u00e4ssig ist.\u00a0Bei kundenfeindlichster Auslegung sei die\u00a0Vermieterin berechtigt, dar\u00fcber zu entscheiden, welche T\u00e4tigkeit von Mietern sie nicht mehr Wohnzwecken zuordne. Gerade bei nebenberuflichen T\u00e4tigkeiten sei aber die Abgrenzung schwierig, ob noch der Wohnzweck im Vordergrund stehe. Die restriktive Auslegung des Begriffs „Wohnzwecke“ durch einen Vermieter sei daher nicht realit\u00e4tsfremd.<\/p>\n

4) Die H\u00f6he der Entgeltbestandteile wird nach den Bestimmungen des Wohnungsgemein\u00adn\u00fctzigkeitsgesetztes kalkuliert.<\/em><\/p>\n

6) Die Vermieterin ist berechtigt und verpflichtet, einen nach den Bestimmungen des WGG samt Durchf\u00fchrungsverordnungen und dem Wohnbauf\u00f6rderungsgesetz sich ergebenden kostendeckenden Mietzins (inkl. Verwaltungskosten) zu begehren, wobei die nach den ge\u00adnannten Bestimmungen jeweils zul\u00e4ssigen H\u00f6chsts\u00e4tze als vereinbart gelten, jedoch nicht \u00fcberschritten werden d\u00fcrfen.<\/em><\/p>\n

Eine Anpassung des Mietzinses ist daher jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Be\u00adstimmungen zul\u00e4ssig, wenn dies zur Deckung der Finanzierungskosten und der Auf\u00adwendungen f\u00fcr die Bewirtschaftung der Baulichkeit sowie der Kosten f\u00fcr die Wirtschafts\u00adf\u00fchrung der Vermieterin (Verwaltungskosten) erforderlich ist. Insbesondere daher bei Neu\u00adordnung steuerlicher Ma\u00dfnahmen und Geb\u00fchren sowie \u00c4nderungen der Finanzierung oder der Bedingungen der Darlehensvertr\u00e4ge (F\u00f6rderungszusagen).<\/em><\/p>\n

Klausel 4) und 6) wurden als intransparent angefochten.\u00a0Nach der Rechtsprechung des OGH regelt \u00a7 14 Abs 1 WGG das „Soll-Entgelt“ im Sinne des Kostendeckungsprinzips, normiert aber keinen gesetzlichen Mietzins. Als Basis einer Entgeltzahlungsverpflichtung muss die Bestimmung des \u00a7 14 WGG – zumindest konkludent vereinbart werden (5 Ob 111\/02p=wobl 2003\/92 [Rosifka]). F\u00fcr die konkludente Vereinbarung \u00fcber ein Mietentgelt nach den Vorschriften des \u00a7 14 Abs 1 WGG reicht es nach der Rechtsprechung des OGH aus, wenn dem Mieter die monatlich f\u00e4lligen Entgelte jahrelang aufgeschl\u00fcsselt vorgeschrieben werden.\u00a0\u00a0Der OGH erachtete zu 5 Ob 81\/16x eine Entgeltvereinbarung als ausreichend transparent, die ausdr\u00fccklich ein Nutzungsentgelt nach \u00a7 14 WGG festsetzte, Entgeltbestandteile wie Baurechtszins, R\u00fccklagenkomponente, Erhaltungsbeitr\u00e4ge, Verwaltung, Betriebskosten aufschl\u00fcsselte, das Nutzungsverh\u00e4ltnis den Bestimmungen des MRG, des WGG, des WWFSEG 1989 mit dem jeweils geltenden und den sonstigen einschl\u00e4gigen Gesetzesbestimmungen unterstellte und ein den Bestimmungen des WGG nach dem Kostendeckungsprinzip entsprechendes Nutzungsentgelt regelte. Ausschlaggebend f\u00fcr diese Beurteilung war die Aufschl\u00fcsselung des monatlichen Nutzungsentgelts sowie der Verweis auf \u00a7 14 WGG.<\/p>\n

Die beanstandeten Klauseln w\u00fcrden keine einzige Bestimmung des WGG nennen, nicht einmal jene des \u00a7 14 WGG, so der OGH.\u00a0Die Worte „kostendeckenden Mietzins“ im ersten Satz der Klausel 6 seien zwar Anhaltspunkt daf\u00fcr, dass ein kostendeckender Mietzins nach \u00a7 14 Abs 1 WGG vereinbart werden soll. Mangels eindeutiger Bezeichnung des Entgelts w\u00fcrde sich dies dem durchschnittlichen Mieter allerdings\u00a0nicht erschlie\u00dfen. Der OGH habe bereits klar gestellt, dass eine gemeinn\u00fctzige Bauvereinigung entweder das Entgelt nach \u00a7 14 Abs 1 WGG oder jenes nach \u00a7 13 Abs 6 WGG vereinbaren muss. Eine „Pendelklausel“, die der Bauvereinigung jederzeit und ausschlie\u00dflich nach eigenem Gutd\u00fcnken einen Wechsel zwischen diesen beiden Modellen entgegen der gesetzlichen Regelung einr\u00e4umen w\u00fcrde, w\u00e4re nach \u00a7 21 Abs 1 Z 1 WGG unwirksam (5 Ob 196\/12b=immolex 2013\/78\/240 [Prader] =wobl 2014, 251\/95 [Etzersdorfer]).<\/p>\n

Die beklagte Bauvereinigung hielt entgegen, dass die Aufgabe, die Klausel transparenter zu gestalten aufgrund der \u00fcberaus komplexen gesetzlichen Rahmenbedingungen (WGG, ERVO, GRVO) unl\u00f6sbar sei.\u00a0Die Meinung, dass bei derartigen unl\u00f6sbaren Aufgaben kein Versto\u00df gegen das Transparenzgebot vorliegen w\u00fcrde, wird mitunter auch in der Literatur geteilt (Riss, Zwei Fragen des Transparenzgebots-Anmerkungen zu OGH 28.6.2012, 7 Ob 66\/12x, \u00d6BA 2013, 650; P. Bydlinski, Thesen zur praktischen Handhabung des „Transparenzgebots“\u00a0[\u00a7 6 Abs 3 KSchG], JBl 2011, 141 [145]).<\/p>\n

Der OGH ging nicht darauf ein, ob ein Unternehmer dem Transparenzgebot generell mit diesem Argument entgehen kann sondern forderte f\u00fcr den vorliegenden Fall, dass die Beklagte jene Bestimmungen des WGG konkretisiert, auf der die vertragliche Entgeltfestsetzung beruht und dass die einzelnen Bestandteile, aus denen sich das Entgelt zusammensetzt, aufgeschl\u00fcsselt werden.<\/p>\n

Da die Klauseln 4 und 6\u00a0dieses Mindesterfordernis nicht erf\u00fcllten, waren sie als intransparent zu beurteilen. Daran \u00e4nderte die den Mietinteressenten noch vor der Unterzeichnung der Mietvertragsformulare \u00fcbermittelte Unterlage (einschlie\u00dflich einer Mietenkalkulation samt Information zur Berechnung der Miete) nichts. Die Unterlagen waren im konkreten Fall dem Vertrag n\u00e4mlich nicht angeschlossen.\u00a0Eine Klausel ist somit selbst dann intransparent, wenn sie vorab\u00a0aufgrund zus\u00e4tzlicher individueller Erkl\u00e4rungen des Verwenders ausreichend verst\u00e4ndlich gemacht wurde.<\/p>\n

11) Als f\u00fcr die Vermieterin wichtiger und bedeutsamer K\u00fcndigungsgrund gem\u00e4\u00df \u00a7 30 Abs 2 Z 13 MRG wird mangelnde F\u00f6rderungsw\u00fcrdigkeit oder ein Versto\u00df gegen die beiliegenden F\u00f6rderungsbestimmungen bzw. eine vertragswidrige Verwendung durch den Mieter, die zu einem Entzug der Wohnbauf\u00f6rderung f\u00fchrt, vereinbart.<\/em><\/p>\n

Die Kl\u00e4gerin sah in dieser Klausel wiederum einen Versto\u00df gegen das Transparenzgebot des \u00a7 6 Abs 3 KSchG und \u00a7 30 MRG. Die Bestimmung des \u00a7 28 WFG 1984 w\u00fcrde abschlie\u00dfend regeln, was ein wichtiger K\u00fcndigungsgrund nach \u00a7 30 Abs 2 Z 13 MRG sein kann. Die Beklagte bezog sich auf \u00a7 23 Tiroler Wohnbauf\u00f6rderungsG (TWFG) 1991 als allein ma\u00dfgebliche Bestimmung und bestritt die Intransparenz.<\/p>\n

Der OGH hielt fest, dass ein im Mietvertrag nach \u00a7 30 Abs 2 Z 13 MRG vereinbarter erg\u00e4nzender K\u00fcndigungsgrund folgende Voraussetzungen zu erf\u00fcllen habe:\u00a0 Er muss bestimmt bezeichnet sein, f\u00fcr den Vermieter objektiv bedeutsam sein und den sonst in \u00a7 30 Abs 2 MRG angef\u00fchrten Gr\u00fcnden zwar nicht gleich, aber doch nahekommen (RIS-Justiz RS0070752). Weitere K\u00fcndigungsbestimmungen w\u00fcrden sich in \u00a7 39 Abs 18 Z 10 WGG finden (schuldhaft unrichtige Angaben des Mieters \u00fcber seine Beg\u00fcnstigungsw\u00fcrdigkeit) sowie in \u00a7 28 Abs 1 WFG 1984, der ausdr\u00fccklich festlegt, wann ein wichtiger K\u00fcndigungsgrund (\u00a7 30 Abs 1 MRG) hinsichtlich gef\u00f6rderter Wohnungen vorliegt.<\/p>\n

Im Anlassfall, so der OGH, w\u00fcrden die in Klausel 11) angef\u00fchrten Tatbest\u00e4nde offenbar auf Verst\u00f6\u00dfe gegen Wohnbauf\u00f6rderungsbestimmungen abzielen, die zur (teilweisen) vorzeitigen R\u00fcckzahlung des gef\u00f6rderten\u00a0Kredits zum Nachteil der BV f\u00fchren k\u00f6nnen. Der Verlust einer beg\u00fcnstigten Finanzierungsm\u00f6glichkeit sei\u00a0ein bedeutender Nachteil f\u00fcr eine Bauvereinigung, weshalb ihr zuzubilligen sei, die diesen Verlust verursachenden\u00a0Verhaltensweisen des Mieters als wichtigen K\u00fcndigungsgrund zu vereinbaren. Ungeachtet dessen seien aber die strengen Vorgaben der Rechtsprechung zur Formulierung von K\u00fcndigungsgr\u00fcnden nach \u00a7 30 Abs 2 Z13 MRG zu beachten.\u00a0\u00a0Dem Mieter m\u00fcsse klar vor Augen gef\u00fchrt werden, bei welchem Verhalten er mit einer K\u00fcndigung zu rechnen habe (RIS-Justiz RS0070739[T3]). Die Begriffe „mangelnde F\u00f6rderungsw\u00fcrdigkeit und vertragswidrige Verwendung…, die zu einem Entzug der Wohnbauf\u00f6rderung f\u00fchrt“ sei eine zu wenig pr\u00e4zise Umschreibung eines K\u00fcndigungsgrundes.<\/p>\n

Diese Klausel wurde daher als intransparent beurteilt, weil sie den Vorgaben in \u00a7 30 Abs 2 Z13 MRG zur konkreten Bezeichnung von K\u00fcndigungsgr\u00fcnden nicht gerecht wird.<\/p>\n

16) Dar\u00fcber hinausgehend verzichtet der Mieter auf jegliche Ersatzanspr\u00fcche gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7\u00a01097 und 1037 ABGB, soweit es sich nicht um von ihm get\u00e4tigte Arbeiten handelt, die in die Er\u00adhaltungspflicht der Vermieterin gefallen sind.<\/em><\/p>\n

Der OGH folgte der Rechtsansicht des Berufungsgerichtes und erachtete den Vorausverzicht auf die Abgeltung n\u00fctzlicher Aufwendungen (\u00a7 1037 iVm \u00a7 1097 ABGB) vorbehaltlich des (hier nach \u00a7 20 Abs 1 Z 1 lita WGG nicht anzuwendenden) \u00a7 10 MRG unter Verweis auf die Rechtsprechung des OGH (2 Ob 104\/12a; RIS-Justiz RS0021155\u00a0[T2]; RS0020595)\u00a0f\u00fcr zul\u00e4ssig und wirksam.<\/p>\n

Anmerkung:<\/strong><\/p>\n

Tats\u00e4chlich hat der OGH in 2 Ob 104\/12a ohne n\u00e4here Begr\u00fcndung die Ansicht vertreten, ein derartiger Vorausverzicht sei im Lichte des \u00a7 879 Abs 3 ABGB zul\u00e4ssig. Der OGH hat lediglich darauf verwiesen, dass die allf\u00e4llige Sittenwidrigkeit eines solchen Vorausverzichts gem\u00e4\u00df \u00a7 879 Abs 3 ABGB nicht nur in 2 Ob 40\/01y sondern auch schon in 8 Ob 673\/89 gepr\u00fcft und verneint worden sei. Allerdings hat der OGH auch in 8 Ob 673\/89 keine Begr\u00fcndung daf\u00fcr gegeben, warum ein derartiger Verzicht zu keiner gr\u00f6blichen Benachteiligung des Mieters f\u00fchren soll. In 2 Ob 40\/01y f\u00fchrt der OGH als Begr\u00fcndung lediglich aus, es entspreche der Lehre und Rechtsprechung, dass ein Verzicht auf den Ersatz von Aufwendungen grunds\u00e4tzlich von vornherein zul\u00e4ssig sei, soweit nicht \u00a7 10 MRG anzuwenden ist. Die Ansicht, dass ein Vorausverzicht auf Aufwandersatz gem\u00e4\u00df \u00a7 1097 ABGB zu keiner gr\u00f6blichen Benachteiligung nach \u00a7 879 Abs 3 ABGB f\u00fchren soll, kann auch durch die Lehre nicht gest\u00fctzt werden. So f\u00fchrt W\u00fcrth in Rummel\u00b3, Rz 6 zu \u00a7 1097 unter Verweis auf EvBl 1956\/349=MietSlg 4968 aus, ein Verzicht auf den Ersatz von Aufwendungen sei, soweit nicht \u00a7 10 MRG anzuwenden sei, grunds\u00e4tzlich auch schon von vornherein zul\u00e4ssig. Die von W\u00fcrth zitierte Entscheidung ist aber vor Inkrafttreten des \u00a7 879 Abs 3 ergangen und vermag daher die Ansicht, dass ein Vorausverzicht auf Aufwandersatz gem\u00e4\u00df \u00a7 1097 ABGB zu keiner gr\u00f6blichen Benachteiligung nach \u00a7 879 Abs 3 ABGB f\u00fchren soll, nicht zu st\u00fctzen.<\/p>\n

Im Ergebnis fehlt es somit an einer klaren Begr\u00fcndung daf\u00fcr, warum der Vorausverzicht auf die Abgeltung n\u00fctzlicher Aufwendungen, wie\u00a0in \u00a7 1037 iVm \u00a7 1097 ABGB ausdr\u00fccklich vorgesehen, gem\u00e4\u00df \u00a7 879 Abs 3 ABGB zul\u00e4ssig sein soll. \u00dcberdies ist auch zu ber\u00fccksichtigen, dass der Ersatz von Investitionen eines Mieters gem\u00e4\u00df \u00a7 1037 ABGB nur dann in Frage kommt, wenn derartige Investitionen n\u00fctzlich sind. Wenn somit dieser Anspruch ausschlie\u00dflich am Ma\u00dfstab des klaren und \u00fcberwiegenden Vorteiles des Vermieters zu erfolgen hat, kann die Abbedingung eines derartigen Anspruches in einem Vertragsformblatt nichts anderes als eine den Mieter gr\u00f6blich benachteiligende , weil sachlich nicht gerechtfertigte Verm\u00f6gensverschiebung zugunsten des Vermieters sein.<\/p>\n

17) Bei Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses ist der Mietgegenstand samt Nebenr\u00e4umlichkeiten im Zustand wie bei Anmietung unter Ber\u00fccksichtigung der bei schonendem, vertragskonformen Gebrauch sich ergebenden Abn\u00fctzung, von allen Fahrnissen ger\u00e4umt und gereinigt, soweit es sich nicht um die Beseitigung von in die Erhaltungspflicht des Vermieters fallenden Sch\u00e4den handelt, zu \u00fcbergeben.<\/em><\/p>\n

18) Kommt der Mieter der in vorstehendem Abs 1 genannten Verpflichtungen nicht nach, ist die Vermieterin berechtigt eine Fachfirma mit Ausmalungs- und Reinigungsarbeiten sowie Bodenbelagsarbeiten zu betrauen, wobei der Mieter verpflichtet ist, die dabei aufgelaufenen Kosten binnen 14 Tagen nach \u00dcbermittlung der von der Fachfirma ausgestellten Rechnung zu ersetzen. Der Anspruch der Vermieterin ist auf die notwendigen Kosten beschr\u00e4nkt und hat diese die Kosten zu tragen, wenn sie die Instandhaltungspflicht trifft.<\/em><\/p>\n

Entgegen der Rechtsansicht des Berufungsgerichtes beurteilte der OGH Klausel 17) und 18) nicht als intransparent sondern f\u00fcr zul\u00e4ssig. In seiner Begr\u00fcndung verwies er auf die Entscheidung 2 Ob 215\/10x, in welcher er keine Bedenken gegen den von der Kl\u00e4gerin hier kritisierten Begriff „schonendem“ \u00e4u\u00dferte. Eine Pr\u00e4zisierung der Instandhaltungspflicht des Vermieters oder Abgrenzung zu den in \u00a7 3 Abs 2 MRG aufgez\u00e4hlten Erhaltungspflichten im Rahmen einer Transparenzpr\u00fcfung hat der OGH in dieser Entscheidung nicht f\u00fcr notwendig gehalten. Die zu 2 Ob 215\/10x ausf\u00fchrlich dargelegten Kriterien zur Zul\u00e4ssigkeit von Endrenovierungspflichten des Mieters w\u00fcrden auch f\u00fcr die vorliegende Klausel gelten, da\u00a0die Erhaltungspflicht der Bauvereinigung in \u00a7 14a Abs 1 und 2 WGG mit Ausnahme der \u00c4nderungen durch die WGG-Novelle 2016 (BGBl I 2015\/157) im Wesentlichen ident geregelt sei wie in \u00a7 1 und 2 MRG.<\/p>\n

19) Der Mieter ist nicht berechtigt, den Mietgegenstand oder Teile davon, entgeltlich oder unentgeltlich, unterzuvermieten, Dritten zur Verf\u00fcgung zu stellen oder in sonst irgendeiner Weise weiterzugeben, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung liegt insbesondere vor, wenn:<\/em>\u00a0<\/em><\/p>\n

e)\u00a0 eine in Anspruch genommene F\u00f6rderung im Rahmen des Tiroler Wohnbauf\u00f6rderungs\u00adgesetzes die Nutzung des Mietgegenstandes durch den Mieter voraussetzt.<\/em><\/p>\n

In \u00dcbereinstimmung mit der Rechtsansicht des Berufungsgerichtes beurteilte der OGH die gegenst\u00e4ndliche Klausel als intransparent, weil dem Verbraucher ein unklares Bild seiner Rechtsposition vermittelt werde. Die Wortfolge „entgeltlich oder unentgeltlich“ w\u00fcrde in Verbindung mit Untervermietung\u00a0f\u00fcr Verwirrung sorgen. Der Durchschnittsmieter verkn\u00fcpfe den Begriff der Untervermietung mit Zahlungen. Eine blo\u00dfe Gebrauchs\u00fcberlassung erfolge nach der Rechtsprechung nicht entgeltlich, wenn der Berechtigte nur „echte Betriebskosten“ \u00fcbernehme. Diese Abgrenzung zwischen entgeltlicher und unentgeltlicher Gebrauchs\u00fcberlassung m\u00fcsse einem Durchschnittsmieter nicht bekannt sein. Wenn der Hauptmieter einer gef\u00f6rderten Wohnung einer anderen Person R\u00e4umlichkeiten gegen geringf\u00fcgige Beteiligung an Energie- und Versorgungskosten \u00fcberlasse, k\u00f6nnten Zweifel auftauchen, ob die Zahlungen ein von der Klausel erfasstes Untermietverh\u00e4ltnis begr\u00fcnden.<\/p>\n

20) Die mit der Vergeb\u00fchrung des Mietvertrages verbundenen gesetzlichen Rechtsgesch\u00e4fts\u00adgeb\u00fchren (Bestandsvertragsgeb\u00fchr) in H\u00f6he von ca. \u20ac \u2026. tr\u00e4gt der Mieter. <\/em><\/p>\n

Die Kl\u00e4gerin sah in dieser Klausel einen Versto\u00df gegen \u00a7 879 Abs 3 ABGB und \u00a7 14 WGG und begr\u00fcndete dies damit, dass\u00a0die Rechtsgesch\u00e4ftsgeb\u00fchr keine nach\u00a0\u00a7 14 WGG auf den Mieter \u00fcberw\u00e4lzbarer Entgeltbestandteil sei.\u00a0Nach dem Geb\u00fchrengesetz w\u00fcrden beide Vertragsparteien die Geb\u00fchr im Au\u00dfenverh\u00e4ltnis schulden. Ein Solidarschuldner k\u00f6nne vom anderen nicht den g\u00e4nzlichen Ersatz verlangen.<\/p>\n

In allen drei Instanzen wurde die Zul\u00e4ssigkeit der Klausel bejaht.<\/p>\n

Der OGH verwies in seiner Begr\u00fcndung\u00a0auf die Entscheidung 7 Ob 78\/06f. Dort sei die \u00dcberw\u00e4lzung der mit der\u00a0Errichtung und Vergeb\u00fchrung des Mietvertrags verbundenen Kosten und Geb\u00fchren, insbesondere der Rechtsgesch\u00e4ftsgeb\u00fchr, auf den Mieter deshalb als intransparent beurteilt worden, weil mangels Einschr\u00e4nkung auf die Rechtsgesch\u00e4ftsgeb\u00fchr nicht sichergestellt war, dass nur diese Geb\u00fchr gemeint ist.<\/p>\n

In weiterer Folge gab der OGH den Meinungsstand wider.\u00a0Vonkilch vertrete\u00a0die Auffassung, dass im\u00a0Bereich des WGG das Kostendeckungsprinzip die Tragung der gesamten Mietvertragsgeb\u00fchren durch den Mieter sachlich rechtfertige (Mietvertragsgeb\u00fchren und WGG,\u00a0wobl 2014, 237).\u00a0F\u00fcr Prader sei die \u00dcberw\u00e4lzung von Rechtsgesch\u00e4ftsgeb\u00fchren sowohl intransparent als auch gr\u00f6blich benachteiligend (Zur [Un-] Zul\u00e4ssigkeit der \u00dcberw\u00e4lzung von Mietvertragsgeb\u00fchren, Zak 2014, 267).\u00a0 Ferner differenziere Prader auch danach, in wessen Interesse die Rechtsgesch\u00e4ftsgeb\u00fchr liege. Er sehe eine \u00dcberw\u00e4lzung der Rechtsgesch\u00e4ftsgeb\u00fchr auf den Mieter in jenen F\u00e4llen als gerechtfertigt an, in denen die schriftliche Ausfertigung des Mietvertrags eine Voraussetzung daf\u00fcr sei, dass der Mieter in den Genuss einer Wohnung im Rahmen des gef\u00f6rderten Wohnbaus oder einer Wohnbeihilfe komme. Die in Wohnbauf\u00f6rderungsrichtlinien verpflichtend vorgesehenen Kaufoptionen w\u00fcrden im \u00fcberwiegenden Interesse des Mieters liegen\u00a0(aaO 268). Diese Erw\u00e4gungen w\u00fcrden auch im vorliegenden Fall zutreffen, so der OGH.\u00a0Ohne das Kostendeckungsprinzip zu bem\u00fchen, wurde die Klausel\u00a0daher schon aus diesem Grund als nicht gr\u00f6blich benachteiligend beurteilt.<\/p>\n

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Thema: Im Auftrag der Bundeskammer f\u00fcr Arbeiter und Angestellte wurde gegen eine gemeinn\u00fctzige Bauvereinigung eine Unterlassungsklage wegen der Verwendung\u00a0unzul\u00e4ssiger Vertragsbestimmungen eingebracht. Gesetz: \u00a7 6 Abs 3 KSchG, \u00a7 879 Abs 3 ABGB, \u00a7 13 WGG,\u00a0\u00a7 14 WGG, \u00a7 21 Abs 1 Z 1 WGG, \u00a7 30 Abs 1 MRG, \u00a7 30 Abs 2 Z 30 […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[26,41,171,176,12,174,177,175,180,170,179,38,178,173,172],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/ra-reichholf.at\/wordpress\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1228"}],"collection":[{"href":"http:\/\/ra-reichholf.at\/wordpress\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/ra-reichholf.at\/wordpress\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/ra-reichholf.at\/wordpress\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/ra-reichholf.at\/wordpress\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=1228"}],"version-history":[{"count":87,"href":"http:\/\/ra-reichholf.at\/wordpress\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1228\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1316,"href":"http:\/\/ra-reichholf.at\/wordpress\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1228\/revisions\/1316"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/ra-reichholf.at\/wordpress\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=1228"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/ra-reichholf.at\/wordpress\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=1228"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/ra-reichholf.at\/wordpress\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=1228"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}