Im Anwendungsbereich des WGG darf die gesamte Rechtsgeschäftsgebühr auf den Mieter überwälzt werden

Thema: Im Auftrag der Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte wurde die Verbandsklage gegen eine Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft eingebracht. Der OGH erklärte zahlreiche Klauseln in deren Nutzungsverträgen für unzulässig.

Gesetz: § 30 Abs 2 Z 13 MRG, § 6 Abs 3 KSchG, § 28 Abs 1 Z 1 WFG 1984, § 13 Abs 2 WGG, § 14 Abs 1 WGG, § 9 Abs 1 MRG, § 9 Abs 2 MRG, § 9 Abs 2 Z 5 MRG, § 14 Abs 1 Z 6 WGG  

Schlagwörter: Verbandsklage, Bauvereinigung, gemeinnützig, Kündigungsgrund, Förderungswürdigkeit, Herstellungskosten, Baukosten, Nutzungsentgelt, Verbesserung, Zustimmung, Wiederherstellung, Rechtsgeschäftsgebühr

Urteil: OGH 20.7.2017, 5 Ob 2017/16x

Leitsatz: Ergänzend zum Katalog des § 30 Abs 2 MRG können wichtige und bedeutsame Umstände als Kündigungsgründe vereinbart werden. Nach ständiger Rechtsprechung muss der ergänzende Kündigungsgrund bestimmt bezeichnet, für den Vermieter objektiv bedeutsam sein und den in § 30 Abs 2 MRG angeführten Gründen nahe kommen. Neben den strengen Vorgaben in § 30 Abs 2 Z 13 MRG ist im Verbrauchervertrag auch das Transparenzgebot zu beachten. Die Formulierung “nicht förderungswürdig”, “mangelnde Förderungswürdigkeit”, sind eine zu wenig präzise Beschreibung dafür, welche künftigen Ereignisse zu einer Auflösung des Mietvertrags führen können. Auch in diesem Zusammenhang stehende Verweise sind am Maßstab des Transparenzgebotes zu messen.

Dem Mieter muss klar vor Augen geführt werden, dass die Herstellungskosten erst mit der Endabrechnung nach Abschluss aller Herstellungsarbeiten ermittelt, geprüft und bekannt gegeben werden und sich deren Höhe auf die Höhe des Finanzierungsbeitrages und Nutzungsentgelts auswirken wird. Durch eine entsprechende Klausel muss offen gelegt werden, dass der im Mietvertrag vereinbarte Mietzins nur provisorischen Charakter hat und sich daher noch erhöhen kann.

Im Anwendungsbereich des WGG darf die Rechtsgeschäftsgebühr auf den Mieter überwälzt werden. Die bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags anfallende Rechtsgeschäftsgebühr dient nicht der Abgeltung der Verwaltungstätigkeit der Bauvereinigung. Diese ist daher von der Verwaltungskostenpauschale nach § 14 Abs 1 Z 6 WGG nicht gedeckt. Betreffend Zulässigkeit der Überwälzung der Mietvertragsgebühr auf den Mieter ist auch danach zu differenzieren, in wessen Interesse die Rechtsgeschäftsgebühr liegt.

 

 Folgende Klauseln waren strittig:

Klausel 13) Als wichtiger und bedeutsamer Umstand für den Vermieter in Bezug auf die Auflösung des Nutzungsverhältnisses und damit als wichtiger Kündigungsgrund ist – neben den in den §§ 30ff MRG genannten – auch anzusehen, wenn

b)         der Mieter nach dem Tiroler Wohnbauförderungsgesetz 1991 nicht förderungswürdig ist und aus diesem Grund der Vermieter Gefahr läuft, selbst erhaltene Förderungen zurückzahlen zu müssen oder beantragte Förderungen nicht zu erhalten. Die mangelnde Förderungswürdigkeit des Mieters kann sich nach den Förderungsrichtlinien zum Tiroler Wohnbauförderungsgesetz 1991 insbesondere daraus ergeben,

  • dass der Mieter nicht binnen sechs Monaten nach Bezug des Nutzungsgegenstandes die Rechte an der davor benützten Wohnung endgültig aufgibt und trotz Aufforderung die Nachweise darüber nicht vorlegt oder
  • dass der Mieter in seinem Förderungsansuchen unrichtige Angaben über sein Einkommen oder die Anzahl der einziehenden Personen gemacht hat, wenn er nach den wahren Verhältnissen die Förderung nicht erhalten hätte;

Der OGH folgte der Rechtsauffassung des Berufungsgerichtes und beurteilte die Klausel als unzulässig, weil sie den Vorgaben in § 30 Abs 2 Z 13 MRG zur konkreten Bezeichnung von Kündigungsgründen nicht gerecht wird und damit auch gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG verstößt.

Nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG könnten zwar im Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrag ergänzend zum Katalog des § 30 Abs 2 MRG wichtige und bedeutsame Umstände als Kündigungsgründe vereinbart werden, allerdings müsse nach ständiger Rechtsprechung ( RIS-Justiz RS0070752, RS0070705) der ergänzende Kündigungsgrund bestimmt bezeichnet, für den Vermieter objektiv bedeutsam sein und den in § 30 Abs 2 MRG angeführten Gründen zwar nicht gleich, aber doch nahe kommen. Ein bloß allgemeiner Tatbestand (wie zB Verkauf oder Eigenbedarf) dürfe nicht genannt werden (RIS-Justiz RS0070739). Neben den strengen Vorgaben der Rechtsprechung zur Formulierung von Kündigungsgründen nach dem § 30 Abs 2 Z 13 MRG sei im Verbrauchervertrag auch das Transparenzgebot zu beachten.

Bereits in der Entscheidung 5 Ob 183/16x hatte der OGH eine vergleichbare Klausel zu beurteilen, welche als unzulässig qualifiziert wurde, weil sie den Vorgaben in § 30 abs 2 Z 13 MRG zur konkreten Bezeichnung von Kündigungsgründen nicht entsprochen hatte und damit intransparent war. Die in dieser Entscheidung getroffenen Aussagen würden auch für die vorliegende Klausel gelten, so der OGH. Die Formulierungen “nicht förderungswürdig”, mangelnde Förderungswürdigkeit” und “Gefahr läuft” seien eine zu wenig präzise Beschreibung dafür, welche künftigen Ereignisse zu einer Auflösung des Mietvertrags führen können. Daran würde auch der Hinweis auf das Tiroler Wohnbauförderungsgesetz 1991 nichts ändern, da auch solche Verweise an den Vorgaben des § 6 Abs 3 KSchG zu messen seien. Durch die vorliegenden Verweise erfolge keine vollständige Information darüber, welche weiteren Umstände für die Beklagte die Gefahr begründen würden, Förderungen nicht zu erhalten oder zurückzahlen zu müssen. In dieser Klausel werde keine genaue Gesetzesstelle und keine genaue Richtlinienbestimmung bezeichnet. Der Verbraucher sei daher darauf angewiesen, sich die benötigten Gesetzesstellen und Richtlinienbestimmungen “zusammenzusuchen”. Der OGH habe Intransparenz bei Klauseln angenommen, die generell auf bestimmte AGB verwiesen. Ein solcher Pauschalverweis führe dazu, dass sich der Kunde aus den AGB erst jene Regelungen heraussuchen müsse, die auch für das mit ihm geschlossene Vertragsverhältnis gelten sollen (6 Ob 120/15p). Nach der Rechtsprechung (5 Ob 183/16x) reiche es auch nicht aus, wenn eine an sich intransparente Klausel aufgrund zusätzlicher individueller Erklärungen des Verwenders ausreichend verständlich gemacht wurde.

Die vorliegende Klausel enthalte die Vereinbarung eines selbständigen Kündigungsgrundes. Dabei bleibe unklar, wie sich dieser Kündigungsgrund zum gesetzlichen Kündigungsgrund des § 28 Abs 1 Z1 WFG 1984 und der diesen ergänzenden Bestimmung über die Möglichkeit der nachträglichen Aufhebung der Kündigung nach § 28 Abs 2 WFG 1984 verhalte.

 

Klausel 16) Der Vermieter wird nach Abschluss aller Herstellungsarbeiten die endgültigen Baukosten zunächst der Förderstelle bekannt geben und von dieser im Hinblick auf die gewährten Förderungen überprüfen lassen. Basierend auf dieser von der Förderstelle bereits geprüften Baukostenabrechnung wird der Vermieter dann jedem Mieter im Rahmen der Endabrechnung der Baulichkeit die endgültige Höhe der Herstellungskosten und die sich daraus ergebenden Auswirkungen auf den vom Mieter zu tragenden Finanzierungsbeitrag und dem Nutzungsentgelt (Annuitäten) schriftlich bekannt geben.

Der Kläger brachte vor, dass ein besonders hohes Maß an Transparenz zu fordern sei, weil es darum gehe, dem Mieter bewusst zu machen, dass sich sowohl der von ihm zu leistende Finanzierungsbeitrag als auch das Nutzungsentgelt nachträglich beträchtlich erhöhen könnten. Der Verbraucher müsse wissen, dass er nicht so wie bei anderen Mietverträgen einen fixen Mietzins zu bezahlen habe, sondern dass sich dieser Mietzins ausgehend vom Kostendeckungsprinzip, das nur im Bereich des WGG gelte, erst aufgrund der tatsächlichen Herstellungskosten ermitteln lasse. Für den Mieter sei die wirtschaftliche Tragweite der Endabrechnung der Herstellungskosten nicht klar durchschaubar und es werde auch nicht offen gelegt, wodurch und in welchem Ausmaß sich der im Mietvertrag vorgesehene Mietzins nach Maßgabe aller in § 13 Abs 2 WGG genannten Bestandteile der Herstellungskosten noch erhöhen könnte.

Der OGH sah in dieser Klausel nicht die eigentliche Entgeltvereinbarung. Die Klausel würde lediglich darauf abzielen, den Mieter über die gemäß § 14 Abs 1 zweiter Satz WGG mögliche Neufestsetzung des Entgelts, die sich aus einer Änderung der Berechnungsgrundlagen für die Entgeltkomponente der Annuitäten sowie des Finanzierungsbeitrags ergebe, zu informieren. Dem Mieter werde klar vor Augen geführt, dass die Herstellungskosten erst mit der Endabrechnung nach Abschluss aller Herstellungsarbeiten ermittelt, geprüft und bekannt gegeben werden und sich deren Höhe auf die Höhe des Finanzierungsbeitrages und Nutzungsentgelts auswirken werde. Durch diese Klausel werde offen gelegt, dass der im Mietvertrag vorgesehene Mietzins nur provisorischen Charakter habe und sich nach Maßgabe der endgültigen Herstellungskosten durchaus noch erhöhen könne.

Diese Klausel wurde in allen Instanzen als ausreichend transparent angesehen, weil sie lediglich die Rechtslage abbildet.

 

Klausel 38) Der Vermieter kann seine Zustimmung zu einer wesentlichen Veränderung oder Verbesserung – sofern nicht ein Fall des § 9 Abs 2 MRG vorliegt – von der Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes bei der Zurückstellung des Nutzungsgegenstandes abhängig machen.

Nach § 9 Abs 1 MRG habe der Mieter eine von ihm beabsichtigte wesentliche Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstands dem Vermieter anzuzeigen. Lehne der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte Änderung ab, so gelte seine Zustimmung als erteilt. Die zu § 9 Abs 1 Z 2 MRG normierte Voraussetzung (Veränderung muss der Übung des Verkehrs entsprechen und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dienen) sei jedenfalls gegeben, wenn es sich um eine der in § 9 Abs 2 MRG genannten Veränderungen (wie zB die Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- oder sanitären Anlagen) handle. Gehe es um eine wesentliche Veränderung (Verbesserung), die nicht im § 9 Abs 2 MRG angeführt ist, so könne der Vermieter seine Zustimmung von der Verpflichtung des Hauptmieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes bei der Zurückstellung des Mietgegenstands abhängig machen (§ 9 Abs 3 MRG).

Das Transparenzgebot würde zwar in der Regel nicht die vollständige Wiedergabe des Gesetzestextes verlangen, der bloße Hinweis auf eine in einem bestimmten Paragraphen geregelte Ausnahme könne aber den aus dem Transparenzgebot abzuleitenden Geboten der Erkennbarkeit, Verständlichkeit und Vollständigkeit der Regelung nicht Genüge tun (RIS-Justiz RS0121951). Aus dem Transparenzgebot könne die Pflicht zur Vollständigkeit erfolgen, wenn die Auswirkungen einer Klausel andernfalls für den Kunden unklar bleiben würden (RIS-Justiz RS0115219).

Im vorliegenden Fall sei die Erkennbarkeit der Rechtslage dadurch beeinträchtigt, dass die Klausel den Eindruck erwecke, dass der Vermieter generell seine Zustimmung zu einer wesentlichen Veränderung  von der Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes bei der Zurückstellung des Nutzungsgegenstandes abhängig machen könne und dies nur in wenigen Ausnahmefällen nicht möglich sei. Der bloße Hinweis auf § 9 Abs 2 MRG lasse nicht erkennen, wie umfangreich die gesetzlichen Ausnahmetatbestände seien und dass der Vermieter viele wesentliche Veränderungen zulassen müsse, ohne dass sich der Mieter zur Wiederherstellung zu verpflichten habe. Die Klausel wurde daher als intransparent beurteilt.

 

Klausel 40) Die Außenseite des Nutzungsgegenstandes wird nicht mit in Nutzung gegeben. Der Mieter darf daher daran grundsätzlich nichts verändern und insbesondere das äußere Erscheinungsbild des Bauwerkes nicht beeinträchtigen. Die Anbringung von Vorrichtungen und Aufschriften an Fassaden oder sonstigen allgemeinen Teilen des Bauwerkes ist ohne vorhergehende Zustimmung des Vermieters unzulässig.

Diese Klausel wurde für unzulässig befunden, weil sie gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG verstößt. Der Anwendungsbereich des § 9 MRG betreffe zwar im Allgemeinen nur Veränderungen innerhalb des Mietgegenstands, in der jüngeren Rechtsprechung sei jedoch eine Tendenz erkennbar, den Anwendungsbereich etwas weiter zu ziehen (RIS-Justiz RS0069646). So sei etwa das Anbringen einer Videokamera (5 Ob 69/13b = RIS-Justiz RS0069646) oder der Sirene einer Alarmanlage (5 Ob 115/11i) außerhalb des Bestandobjekts nach § 9 MRG beurteilt worden. Solche Maßnahmen würden zwar auch eine Anzeige des Vermieters erfordern, dürfen vom Mieter aber vorgenommen werden, wenn der Vermieter nicht widerspreche bzw. werde die Zustimmung des Vermieters im Fall der Verweigerung infolge der in § 9 Abs 1 Z 1 bis 7 MRG normierten Voraussetzungen durch gerichtliche Entscheidung ersetzt. Nach § 9 Abs 2 Z 5 MRG gelte das unter bestimmten Voraussetzungen auch für das Anbringen einer Antenne und sonstigen Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang sowie für Multimediadienste. Unwesentliche Änderungen seien überhaupt ohne Zustimmung des Vermieters gestattet (RIS-Justiz RS0069659). Die vorliegende Klausel vermittle hingegen den Eindruck, dass alle Veränderungen an der Außenseite der Zustimmung des Vermieters bedürfen, weshalb ein Verstoß gegen § 6 Abs 3 ABGB begründet sei.

 

Klausel 57) Dieser Vertrag wird vom Vermieter auf seine Kosten errichtet. Die für diesen Vertrag anfallende Rechtsgeschäftsgebühr gemäß § 33 TP 5 GebG in der Höhe von EUR 237,17 trägt der Mieter. Der Mieter hat den für die Vergebührung notwendigen Betrag bei der Unterfertigung dieses Nutzungsvertrages beim Vermieter zu erlegen, um die fristgerechte Selbstberechnung bzw. Entrichtung dieses Gebührenbetrages beim zuständigen Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern durch den Vermieter zu gewährleisten.

Der OGH hat die Zulässigkeit der Überbindung der gesamten Mietvertragsgebühren auf den Mieter im Anwendungsbereich des WGG in der Entscheidung 5 Ob 183/16x bereits bejaht. Unter Verweis auf Vonkilch (wobl 2014, 237 [238]), der in diesem Zusammenhang die gebotene Rücksichtnahme auf das dem WGG inhärente Kostendeckungsprinzip und die der § 23 Abs 4c lit d WGG zugrunde liegende und analog zu berücksichtigende Wertung betont, führte der OGH zur vorliegenden Klausel aus,  dass die aus Anlass der Errichtung eines schriftlichen Mietvertrags entstehende einmalige Rechtsgeschäftsgebühr von den Bestimmungen §§ 13f WGG nicht erfasst sei. § 14 Abs 1 Z 6 WGG sehe als eine (periodisch geschuldete) Entgeltkomponente einen Betrag zur Deckung der Verwaltungskosten (der Bauvereinigung) vor. Die bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags anfallende Rechtsgeschäftsgebühr diene aber gerade nicht der Abgeltung der Verwaltungstätigkeit der Bauvereinigung. Diese seien daher von der Verwaltungskostenpauschale nach § 14 Abs 1 Z 6 WGG nicht gedeckt.

Anmerkung: Wie schon in der vorangegangenen Entscheidung 5 Ob 183/16x wurde auch im vorliegenden Fall die Überwälzung der gesamten Mietvertragsgebühr für zulässig erachtet. In der Vorgängerentscheidung stellte der OGH allerdings nicht vordergründig auf das von Vonkilch ins Treffen geführte Kostendeckungsprinzip ab sondern folgte den Erwägungen Praders (Zur [Un-] Zulässigkeit der Überwälzung von Mietvertragsgebühren, Zak 2014, 267), der danach differenziert, in wessen Interesse die Rechtsgeschäftsgebühr liegt. Für Prader ist die Überwälzung der Rechtsgeschäftsgebühr auf den Mieter dann gerechtfertigt, wenn die schriftliche Ausfertigung des Mietvertrages eine Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter in den Genuss einer Wohnung im Rahmen des geförderten Wohnbaus oder einer Wohnbeihilfe kommt. Liegt die schriftliche Ausfertigung eines Mietvertrages hingegen nicht im Interesse des Mieters, fehlt es im Sinne dieser Rechtsprechung an einer sachlichen Rechtfertigung für die Überwälzung der Rechtsgeschäftsgebühr auf den Mieter. Handelt es sich um ein befristetes Mietverhältnis, so liegt die schriftliche Ausfertigung des Mietvertrages ausschließlich im Interesse des Vermieters, da solche Mietverhältnisse in der Regel (Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG) gemäß § 29 MRG nur dann gültig sind, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Das heißt aber, dass die schriftliche Ausfertigung des Vertrages und damit die Gebührenpflicht im überwiegenden Interesse des Vermieters liegt, somit eine Überwälzung der Mietvertragsgebühr auf den Mieter sachlich nicht gerechtfertigt wäre.