Schlagwort-Archiv: Kündigungsgrund

Im Anwendungsbereich des WGG darf die gesamte Rechtsgeschäftsgebühr auf den Mieter überwälzt werden

Thema: Im Auftrag der Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte wurde die Verbandsklage gegen eine Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft eingebracht. Der OGH erklärte zahlreiche Klauseln in deren Nutzungsverträgen für unzulässig.

Gesetz: § 30 Abs 2 Z 13 MRG, § 6 Abs 3 KSchG, § 28 Abs 1 Z 1 WFG 1984, § 13 Abs 2 WGG, § 14 Abs 1 WGG, § 9 Abs 1 MRG, § 9 Abs 2 MRG, § 9 Abs 2 Z 5 MRG, § 14 Abs 1 Z 6 WGG  

Schlagwörter: Verbandsklage, Bauvereinigung, gemeinnützig, Kündigungsgrund, Förderungswürdigkeit, Herstellungskosten, Baukosten, Nutzungsentgelt, Verbesserung, Zustimmung, Wiederherstellung, Rechtsgeschäftsgebühr

Urteil: OGH 20.7.2017, 5 Ob 2017/16x

Leitsatz: Ergänzend zum Katalog des § 30 Abs 2 MRG können wichtige und bedeutsame Umstände als Kündigungsgründe vereinbart werden. Nach ständiger Rechtsprechung muss der ergänzende Kündigungsgrund bestimmt bezeichnet, für den Vermieter objektiv bedeutsam sein und den in § 30 Abs 2 MRG angeführten Gründen nahe kommen. Neben den strengen Vorgaben in § 30 Abs 2 Z 13 MRG ist im Verbrauchervertrag auch das Transparenzgebot zu beachten. Die Formulierung „nicht förderungswürdig“, „mangelnde Förderungswürdigkeit“, sind eine zu wenig präzise Beschreibung dafür, welche künftigen Ereignisse zu einer Auflösung des Mietvertrags führen können. Auch in diesem Zusammenhang stehende Verweise sind am Maßstab des Transparenzgebotes zu messen.

Dem Mieter muss klar vor Augen geführt werden, dass die Herstellungskosten erst mit der Endabrechnung nach Abschluss aller Herstellungsarbeiten ermittelt, geprüft und bekannt gegeben werden und sich deren Höhe auf die Höhe des Finanzierungsbeitrages und Nutzungsentgelts auswirken wird. Durch eine entsprechende Klausel muss offen gelegt werden, dass der im Mietvertrag vereinbarte Mietzins nur provisorischen Charakter hat und sich daher noch erhöhen kann.

Im Anwendungsbereich des WGG darf die Rechtsgeschäftsgebühr auf den Mieter überwälzt werden. Die bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags anfallende Rechtsgeschäftsgebühr dient nicht der Abgeltung der Verwaltungstätigkeit der Bauvereinigung. Diese ist daher von der Verwaltungskostenpauschale nach § 14 Abs 1 Z 6 WGG nicht gedeckt. Betreffend Zulässigkeit der Überwälzung der Mietvertragsgebühr auf den Mieter ist auch danach zu differenzieren, in wessen Interesse die Rechtsgeschäftsgebühr liegt.

 

 Folgende Klauseln waren strittig:

Klausel 13) Als wichtiger und bedeutsamer Umstand für den Vermieter in Bezug auf die Auflösung des Nutzungsverhältnisses und damit als wichtiger Kündigungsgrund ist – neben den in den §§ 30ff MRG genannten – auch anzusehen, wenn

b)         der Mieter nach dem Tiroler Wohnbauförderungsgesetz 1991 nicht förderungswürdig ist und aus diesem Grund der Vermieter Gefahr läuft, selbst erhaltene Förderungen zurückzahlen zu müssen oder beantragte Förderungen nicht zu erhalten. Die mangelnde Förderungswürdigkeit des Mieters kann sich nach den Förderungsrichtlinien zum Tiroler Wohnbauförderungsgesetz 1991 insbesondere daraus ergeben,

  • dass der Mieter nicht binnen sechs Monaten nach Bezug des Nutzungsgegenstandes die Rechte an der davor benützten Wohnung endgültig aufgibt und trotz Aufforderung die Nachweise darüber nicht vorlegt oder
  • dass der Mieter in seinem Förderungsansuchen unrichtige Angaben über sein Einkommen oder die Anzahl der einziehenden Personen gemacht hat, wenn er nach den wahren Verhältnissen die Förderung nicht erhalten hätte;

Der OGH folgte der Rechtsauffassung des Berufungsgerichtes und beurteilte die Klausel als unzulässig, weil sie den Vorgaben in § 30 Abs 2 Z 13 MRG zur konkreten Bezeichnung von Kündigungsgründen nicht gerecht wird und damit auch gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG verstößt.

Nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG könnten zwar im Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrag ergänzend zum Katalog des § 30 Abs 2 MRG wichtige und bedeutsame Umstände als Kündigungsgründe vereinbart werden, allerdings müsse nach ständiger Rechtsprechung ( RIS-Justiz RS0070752, RS0070705) der ergänzende Kündigungsgrund bestimmt bezeichnet, für den Vermieter objektiv bedeutsam sein und den in § 30 Abs 2 MRG angeführten Gründen zwar nicht gleich, aber doch nahe kommen. Ein bloß allgemeiner Tatbestand (wie zB Verkauf oder Eigenbedarf) dürfe nicht genannt werden (RIS-Justiz RS0070739). Neben den strengen Vorgaben der Rechtsprechung zur Formulierung von Kündigungsgründen nach dem § 30 Abs 2 Z 13 MRG sei im Verbrauchervertrag auch das Transparenzgebot zu beachten.

Bereits in der Entscheidung 5 Ob 183/16x hatte der OGH eine vergleichbare Klausel zu beurteilen, welche als unzulässig qualifiziert wurde, weil sie den Vorgaben in § 30 abs 2 Z 13 MRG zur konkreten Bezeichnung von Kündigungsgründen nicht entsprochen hatte und damit intransparent war. Die in dieser Entscheidung getroffenen Aussagen würden auch für die vorliegende Klausel gelten, so der OGH. Die Formulierungen „nicht förderungswürdig“, mangelnde Förderungswürdigkeit“ und „Gefahr läuft“ seien eine zu wenig präzise Beschreibung dafür, welche künftigen Ereignisse zu einer Auflösung des Mietvertrags führen können. Daran würde auch der Hinweis auf das Tiroler Wohnbauförderungsgesetz 1991 nichts ändern, da auch solche Verweise an den Vorgaben des § 6 Abs 3 KSchG zu messen seien. Durch die vorliegenden Verweise erfolge keine vollständige Information darüber, welche weiteren Umstände für die Beklagte die Gefahr begründen würden, Förderungen nicht zu erhalten oder zurückzahlen zu müssen. In dieser Klausel werde keine genaue Gesetzesstelle und keine genaue Richtlinienbestimmung bezeichnet. Der Verbraucher sei daher darauf angewiesen, sich die benötigten Gesetzesstellen und Richtlinienbestimmungen „zusammenzusuchen“. Der OGH habe Intransparenz bei Klauseln angenommen, die generell auf bestimmte AGB verwiesen. Ein solcher Pauschalverweis führe dazu, dass sich der Kunde aus den AGB erst jene Regelungen heraussuchen müsse, die auch für das mit ihm geschlossene Vertragsverhältnis gelten sollen (6 Ob 120/15p). Nach der Rechtsprechung (5 Ob 183/16x) reiche es auch nicht aus, wenn eine an sich intransparente Klausel aufgrund zusätzlicher individueller Erklärungen des Verwenders ausreichend verständlich gemacht wurde.

Die vorliegende Klausel enthalte die Vereinbarung eines selbständigen Kündigungsgrundes. Dabei bleibe unklar, wie sich dieser Kündigungsgrund zum gesetzlichen Kündigungsgrund des § 28 Abs 1 Z1 WFG 1984 und der diesen ergänzenden Bestimmung über die Möglichkeit der nachträglichen Aufhebung der Kündigung nach § 28 Abs 2 WFG 1984 verhalte.

 

Klausel 16) Der Vermieter wird nach Abschluss aller Herstellungsarbeiten die endgültigen Baukosten zunächst der Förderstelle bekannt geben und von dieser im Hinblick auf die gewährten Förderungen überprüfen lassen. Basierend auf dieser von der Förderstelle bereits geprüften Baukostenabrechnung wird der Vermieter dann jedem Mieter im Rahmen der Endabrechnung der Baulichkeit die endgültige Höhe der Herstellungskosten und die sich daraus ergebenden Auswirkungen auf den vom Mieter zu tragenden Finanzierungsbeitrag und dem Nutzungsentgelt (Annuitäten) schriftlich bekannt geben.

Der Kläger brachte vor, dass ein besonders hohes Maß an Transparenz zu fordern sei, weil es darum gehe, dem Mieter bewusst zu machen, dass sich sowohl der von ihm zu leistende Finanzierungsbeitrag als auch das Nutzungsentgelt nachträglich beträchtlich erhöhen könnten. Der Verbraucher müsse wissen, dass er nicht so wie bei anderen Mietverträgen einen fixen Mietzins zu bezahlen habe, sondern dass sich dieser Mietzins ausgehend vom Kostendeckungsprinzip, das nur im Bereich des WGG gelte, erst aufgrund der tatsächlichen Herstellungskosten ermitteln lasse. Für den Mieter sei die wirtschaftliche Tragweite der Endabrechnung der Herstellungskosten nicht klar durchschaubar und es werde auch nicht offen gelegt, wodurch und in welchem Ausmaß sich der im Mietvertrag vorgesehene Mietzins nach Maßgabe aller in § 13 Abs 2 WGG genannten Bestandteile der Herstellungskosten noch erhöhen könnte.

Der OGH sah in dieser Klausel nicht die eigentliche Entgeltvereinbarung. Die Klausel würde lediglich darauf abzielen, den Mieter über die gemäß § 14 Abs 1 zweiter Satz WGG mögliche Neufestsetzung des Entgelts, die sich aus einer Änderung der Berechnungsgrundlagen für die Entgeltkomponente der Annuitäten sowie des Finanzierungsbeitrags ergebe, zu informieren. Dem Mieter werde klar vor Augen geführt, dass die Herstellungskosten erst mit der Endabrechnung nach Abschluss aller Herstellungsarbeiten ermittelt, geprüft und bekannt gegeben werden und sich deren Höhe auf die Höhe des Finanzierungsbeitrages und Nutzungsentgelts auswirken werde. Durch diese Klausel werde offen gelegt, dass der im Mietvertrag vorgesehene Mietzins nur provisorischen Charakter habe und sich nach Maßgabe der endgültigen Herstellungskosten durchaus noch erhöhen könne.

Diese Klausel wurde in allen Instanzen als ausreichend transparent angesehen, weil sie lediglich die Rechtslage abbildet.

 

Klausel 38) Der Vermieter kann seine Zustimmung zu einer wesentlichen Veränderung oder Verbesserung – sofern nicht ein Fall des § 9 Abs 2 MRG vorliegt – von der Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes bei der Zurückstellung des Nutzungsgegenstandes abhängig machen.

Nach § 9 Abs 1 MRG habe der Mieter eine von ihm beabsichtigte wesentliche Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstands dem Vermieter anzuzeigen. Lehne der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte Änderung ab, so gelte seine Zustimmung als erteilt. Die zu § 9 Abs 1 Z 2 MRG normierte Voraussetzung (Veränderung muss der Übung des Verkehrs entsprechen und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dienen) sei jedenfalls gegeben, wenn es sich um eine der in § 9 Abs 2 MRG genannten Veränderungen (wie zB die Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- oder sanitären Anlagen) handle. Gehe es um eine wesentliche Veränderung (Verbesserung), die nicht im § 9 Abs 2 MRG angeführt ist, so könne der Vermieter seine Zustimmung von der Verpflichtung des Hauptmieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes bei der Zurückstellung des Mietgegenstands abhängig machen (§ 9 Abs 3 MRG).

Das Transparenzgebot würde zwar in der Regel nicht die vollständige Wiedergabe des Gesetzestextes verlangen, der bloße Hinweis auf eine in einem bestimmten Paragraphen geregelte Ausnahme könne aber den aus dem Transparenzgebot abzuleitenden Geboten der Erkennbarkeit, Verständlichkeit und Vollständigkeit der Regelung nicht Genüge tun (RIS-Justiz RS0121951). Aus dem Transparenzgebot könne die Pflicht zur Vollständigkeit erfolgen, wenn die Auswirkungen einer Klausel andernfalls für den Kunden unklar bleiben würden (RIS-Justiz RS0115219).

Im vorliegenden Fall sei die Erkennbarkeit der Rechtslage dadurch beeinträchtigt, dass die Klausel den Eindruck erwecke, dass der Vermieter generell seine Zustimmung zu einer wesentlichen Veränderung  von der Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes bei der Zurückstellung des Nutzungsgegenstandes abhängig machen könne und dies nur in wenigen Ausnahmefällen nicht möglich sei. Der bloße Hinweis auf § 9 Abs 2 MRG lasse nicht erkennen, wie umfangreich die gesetzlichen Ausnahmetatbestände seien und dass der Vermieter viele wesentliche Veränderungen zulassen müsse, ohne dass sich der Mieter zur Wiederherstellung zu verpflichten habe. Die Klausel wurde daher als intransparent beurteilt.

 

Klausel 40) Die Außenseite des Nutzungsgegenstandes wird nicht mit in Nutzung gegeben. Der Mieter darf daher daran grundsätzlich nichts verändern und insbesondere das äußere Erscheinungsbild des Bauwerkes nicht beeinträchtigen. Die Anbringung von Vorrichtungen und Aufschriften an Fassaden oder sonstigen allgemeinen Teilen des Bauwerkes ist ohne vorhergehende Zustimmung des Vermieters unzulässig.

Diese Klausel wurde für unzulässig befunden, weil sie gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG verstößt. Der Anwendungsbereich des § 9 MRG betreffe zwar im Allgemeinen nur Veränderungen innerhalb des Mietgegenstands, in der jüngeren Rechtsprechung sei jedoch eine Tendenz erkennbar, den Anwendungsbereich etwas weiter zu ziehen (RIS-Justiz RS0069646). So sei etwa das Anbringen einer Videokamera (5 Ob 69/13b = RIS-Justiz RS0069646) oder der Sirene einer Alarmanlage (5 Ob 115/11i) außerhalb des Bestandobjekts nach § 9 MRG beurteilt worden. Solche Maßnahmen würden zwar auch eine Anzeige des Vermieters erfordern, dürfen vom Mieter aber vorgenommen werden, wenn der Vermieter nicht widerspreche bzw. werde die Zustimmung des Vermieters im Fall der Verweigerung infolge der in § 9 Abs 1 Z 1 bis 7 MRG normierten Voraussetzungen durch gerichtliche Entscheidung ersetzt. Nach § 9 Abs 2 Z 5 MRG gelte das unter bestimmten Voraussetzungen auch für das Anbringen einer Antenne und sonstigen Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang sowie für Multimediadienste. Unwesentliche Änderungen seien überhaupt ohne Zustimmung des Vermieters gestattet (RIS-Justiz RS0069659). Die vorliegende Klausel vermittle hingegen den Eindruck, dass alle Veränderungen an der Außenseite der Zustimmung des Vermieters bedürfen, weshalb ein Verstoß gegen § 6 Abs 3 ABGB begründet sei.

 

Klausel 57) Dieser Vertrag wird vom Vermieter auf seine Kosten errichtet. Die für diesen Vertrag anfallende Rechtsgeschäftsgebühr gemäß § 33 TP 5 GebG in der Höhe von EUR 237,17 trägt der Mieter. Der Mieter hat den für die Vergebührung notwendigen Betrag bei der Unterfertigung dieses Nutzungsvertrages beim Vermieter zu erlegen, um die fristgerechte Selbstberechnung bzw. Entrichtung dieses Gebührenbetrages beim zuständigen Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern durch den Vermieter zu gewährleisten.

Der OGH hat die Zulässigkeit der Überbindung der gesamten Mietvertragsgebühren auf den Mieter im Anwendungsbereich des WGG in der Entscheidung 5 Ob 183/16x bereits bejaht. Unter Verweis auf Vonkilch (wobl 2014, 237 [238]), der in diesem Zusammenhang die gebotene Rücksichtnahme auf das dem WGG inhärente Kostendeckungsprinzip und die der § 23 Abs 4c lit d WGG zugrunde liegende und analog zu berücksichtigende Wertung betont, führte der OGH zur vorliegenden Klausel aus,  dass die aus Anlass der Errichtung eines schriftlichen Mietvertrags entstehende einmalige Rechtsgeschäftsgebühr von den Bestimmungen §§ 13f WGG nicht erfasst sei. § 14 Abs 1 Z 6 WGG sehe als eine (periodisch geschuldete) Entgeltkomponente einen Betrag zur Deckung der Verwaltungskosten (der Bauvereinigung) vor. Die bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags anfallende Rechtsgeschäftsgebühr diene aber gerade nicht der Abgeltung der Verwaltungstätigkeit der Bauvereinigung. Diese seien daher von der Verwaltungskostenpauschale nach § 14 Abs 1 Z 6 WGG nicht gedeckt.

Anmerkung: Wie schon in der vorangegangenen Entscheidung 5 Ob 183/16x wurde auch im vorliegenden Fall die Überwälzung der gesamten Mietvertragsgebühr für zulässig erachtet. In der Vorgängerentscheidung stellte der OGH allerdings nicht vordergründig auf das von Vonkilch ins Treffen geführte Kostendeckungsprinzip ab sondern folgte den Erwägungen Praders (Zur [Un-] Zulässigkeit der Überwälzung von Mietvertragsgebühren, Zak 2014, 267), der danach differenziert, in wessen Interesse die Rechtsgeschäftsgebühr liegt. Für Prader ist die Überwälzung der Rechtsgeschäftsgebühr auf den Mieter dann gerechtfertigt, wenn die schriftliche Ausfertigung des Mietvertrages eine Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter in den Genuss einer Wohnung im Rahmen des geförderten Wohnbaus oder einer Wohnbeihilfe kommt. Liegt die schriftliche Ausfertigung eines Mietvertrages hingegen nicht im Interesse des Mieters, fehlt es im Sinne dieser Rechtsprechung an einer sachlichen Rechtfertigung für die Überwälzung der Rechtsgeschäftsgebühr auf den Mieter. Handelt es sich um ein befristetes Mietverhältnis, so liegt die schriftliche Ausfertigung des Mietvertrages ausschließlich im Interesse des Vermieters, da solche Mietverhältnisse in der Regel (Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG) gemäß § 29 MRG nur dann gültig sind, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Das heißt aber, dass die schriftliche Ausfertigung des Vertrages und damit die Gebührenpflicht im überwiegenden Interesse des Vermieters liegt, somit eine Überwälzung der Mietvertragsgebühr auf den Mieter sachlich nicht gerechtfertigt wäre.

 

 

 

 

 

 

Unterlassungsklage gegen gemeinnützige Bauvereinigung klärt strittige Klauseln in Mietvertrag

Thema: Im Auftrag der Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte wurde gegen eine gemeinnützige Bauvereinigung eine Unterlassungsklage wegen der Verwendung unzulässiger Vertragsbestimmungen eingebracht.

Gesetz: § 6 Abs 3 KSchG, § 879 Abs 3 ABGB, § 13 WGG, § 14 WGG, § 21 Abs 1 Z 1 WGG, § 30 Abs 1 MRG, § 30 Abs 2 Z 30 MRG, § 1097 ABGB, § 1037 ABGB, § 14a Abs 1 und 2 WGG, § 1 MRG, § 2 MRG

Schlagwörter: Verbandsklage, Mietvertrag, Übergabe, Kostendeckungsprinzip, Wohnzwecke, gröbliche Benachteiligung, intransparent, Wohnbauförderung, Mietzins, Nutzungsentgelt, Kündigungsgrund, nützliche Aufwendungen, Vorausverzicht, Untervermietung, Rechtsgeschäftsgebühr

Urteil: OGH 27.6.2017, 5 Ob 183/16x 

Leitsatz: Im vorliegenden Fall wurde eine gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft auf Unterlassung geklagt, in deren Vertragsformblätter zahlreiche Klauseln enthalten waren, die als intransparent und gröblich benachteiligend beanstandet wurden. Der OGH hatte über 10 Klauseln zu entscheiden, wobei die Hälfte für rechtswidrig befunden wurde.

Betreffend einer intransparenten Mietzinsvereinbarung stellte der OGH klar, dass ein Unternehmer dem Transparenzgebot nicht mit dem Argument entgehen kann, die überaus komplexen gesetzlichen Rahmenbedingungen (WGG, ERVO, GRVO) würden eine transparente Gestaltung unmöglich machen.  Er forderte für den vorliegenden Fall, dass die Beklagte jene Bestimmungen des WGG konkretisiert, auf der die vertragliche Entgeltfestsetzung beruht und dass die einzelnen Bestandteile, aus denen sich das Entgelt zusammensetzt, aufgeschlüsselt werden. Eine den Mietinteressenten noch vor der Unterzeichnung der Mietvertragsformulare übermittelte Mietenkalkulation samt Information zur Berechnung der Miete reicht nicht, um dem Transparenzgebot zu genügen. Die Klausel ist somit auch dann intransparent, wenn sie vorab aufgrund zusätzlicher Erklärungen des Verwenders verständlich gemacht wurde.

Einen Vorausverzicht auf die Abgeltung nützlicher Aufwendungen (§ 1037 iVm § 1097 ABGB) hat der OGH unter Verweis auf eine nicht näher begründete Rechtsprechung des OGH für zulässig erklärt. Es bleibt somit offen, warum ein solcher Vorausverzicht gemäß § 879 Abs 3 ABGB zulässig sein soll. Zu bedenken ist nämlich, dass der Ersatz von Investitionen gemäß § 1037 ABGB am Maßstab des klaren und überwiegenden Vorteils des Vermieters zu erfolgen hat, weshalb die Abbedingung eines solchen Anspruches eine sachlich nicht gerechtfertigte Vermögensverschiebung zugunsten des Vermieters darstellt.

 

Folgende Klauseln waren strittig:

1) Das Mietverhältnis beginnt spätestens am 1. Jänner 2015 und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die VermieterIn wird den Mieter zumindest 6 Wochen vorher vom genauen Übergabetermin verständigen.

Die vorliegende Klausel ermöglicht der beklagten Bauvereinigung (BV), einseitig Vertragsbeginn und Übergabezeitpunkt festzulegen. Mit dieser Klausel will die Beklagte vermeiden, dass ihr zwischen Fertigstellung des Bauvorhabens und der Vermietung der Wohnungen Leerstehungskosten (etwa Betriebskosten) entstehen.

Es ging um die Frage, wer wirtschaftlich dafür aufzukommen hat, dass die von der BV errichtete Wohnanlage früher fertig gestellt wird. Die Klägerin sah in der vorzeitigen Übergabe des Mietobjekts vor dem 1.1.2015 die Gefahr einer Überwälzung von Kosten auf den Mieter und eine gröbliche Benachteiligung in der Belastung durch Zahlungen für zwei Wohnungen und zwar dann, wenn die alte Wohnung nicht mehr rechtzeitig zu dem früheren Übergabetermin aufgekündigt werden kann. Andererseits muss die BV bei einer früheren Fertigstellung ohne vorzeitigen Mietbeginn die Kosten und Verzinsung für den Fremdmitteleinsatz tragen, ohne dafür Entgelt nach § 14 WGG für die Gebrauchsüberlassung zu erhalten.

Der OGH führte dazu aus, dass das unternehmensbezogene Kostendeckungsprinzip des WGG die BV zur Überwälzung aller Finanzierungskosten verpflichte; darin könne eine sachliche Rechtfertigung für die Klausel gesehen werden. Weder das MRG noch das WGG würden regeln, wie der Beginn eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Bestandverhältnisses festzulegen sei. Die Bestimmung des § 1413 ABGB regle nur die einseitige Änderung der bereits vertraglich vereinbarten Leistungspflicht, nicht aber die ursprüngliche Vereinbarung, was, wann, wo zu leisten sei.   § 1413 ABGB könne daher nicht als Verstoß gegen dispositives Recht herangezogen werden. Auch die Erfüllungspflicht des Vermieters iSd § 1096 ABGB werde durch die vorliegende Klausel nicht ausgehöhlt. Bei einem noch nicht fertiggestellten Objekt sei der Abschluss von Mietverträgen mit einem datumsmäßig festgelegten Vertragsbeginn sowie einem solchen Übergabetermin nicht unbedingt sinnvoll, weil der Baufortschritt von nicht immer fix kalkulierbaren Bedingungen abhänge. Die Klausel wurde aus diesen Gründen für zulässig erachtet.

2) Der Mietgegenstand darf nur zu Wohnzwecken verwendet werden. Eine andere Art der Benützung des Mietgegenstandes ist nur mit Zustimmung der VermieterIn gestattet.

Die Klägerin beurteilte diese Klausel als gröblich benachteiligend, weil die Vermieterin alleine darüber zu entscheiden hat, welche Tätigkeiten von Mietern sie nicht mehr Wohnzwecken zuordnet und die Zulässigkeit der Nutzung je nach Belieben von ihrer Zustimmung abhängig macht. Nach dieser Klausel könnte die Tätigkeit eines Lektors oder die Einrichtung eines Arbeitszimmers für eine nebenberufliche Tätigkeit von der Zustimmung der Vermieterin abhängig sein.

Der OGH verwies auf die ständige Rechtsprechung, wonach die vertragliche Einschränkung auf die Vermietung zu Wohnzwecken grundsätzlich zulässig sei (RIS-Justiz RS0020522). Im Anwendungsbereich des WGG könnten aber berechtigte Interessen der Vermieterin an einer derartigen vertraglichen Einschränkung bestehen, wie zB im Zusammenhang mit der Einhaltung von Förderungsbedingungen oder im Interesse der Mieter, das durch übermäßige Beanspruchung der Wohnanlage durch Geschäftsverkehr beeinträchtigt wäre.

Im vorliegenden Fall kam der OGH in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen allerdings zum Ergebnis, dass die Klausel unzulässig ist. Bei kundenfeindlichster Auslegung sei die Vermieterin berechtigt, darüber zu entscheiden, welche Tätigkeit von Mietern sie nicht mehr Wohnzwecken zuordne. Gerade bei nebenberuflichen Tätigkeiten sei aber die Abgrenzung schwierig, ob noch der Wohnzweck im Vordergrund stehe. Die restriktive Auslegung des Begriffs „Wohnzwecke“ durch einen Vermieter sei daher nicht realitätsfremd.

4) Die Höhe der Entgeltbestandteile wird nach den Bestimmungen des Wohnungsgemein­nützigkeitsgesetztes kalkuliert.

6) Die Vermieterin ist berechtigt und verpflichtet, einen nach den Bestimmungen des WGG samt Durchführungsverordnungen und dem Wohnbauförderungsgesetz sich ergebenden kostendeckenden Mietzins (inkl. Verwaltungskosten) zu begehren, wobei die nach den ge­nannten Bestimmungen jeweils zulässigen Höchstsätze als vereinbart gelten, jedoch nicht überschritten werden dürfen.

Eine Anpassung des Mietzinses ist daher jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Be­stimmungen zulässig, wenn dies zur Deckung der Finanzierungskosten und der Auf­wendungen für die Bewirtschaftung der Baulichkeit sowie der Kosten für die Wirtschafts­führung der Vermieterin (Verwaltungskosten) erforderlich ist. Insbesondere daher bei Neu­ordnung steuerlicher Maßnahmen und Gebühren sowie Änderungen der Finanzierung oder der Bedingungen der Darlehensverträge (Förderungszusagen).

Klausel 4) und 6) wurden als intransparent angefochten. Nach der Rechtsprechung des OGH regelt § 14 Abs 1 WGG das „Soll-Entgelt“ im Sinne des Kostendeckungsprinzips, normiert aber keinen gesetzlichen Mietzins. Als Basis einer Entgeltzahlungsverpflichtung muss die Bestimmung des § 14 WGG – zumindest konkludent vereinbart werden (5 Ob 111/02p=wobl 2003/92 [Rosifka]). Für die konkludente Vereinbarung über ein Mietentgelt nach den Vorschriften des § 14 Abs 1 WGG reicht es nach der Rechtsprechung des OGH aus, wenn dem Mieter die monatlich fälligen Entgelte jahrelang aufgeschlüsselt vorgeschrieben werden.  Der OGH erachtete zu 5 Ob 81/16x eine Entgeltvereinbarung als ausreichend transparent, die ausdrücklich ein Nutzungsentgelt nach § 14 WGG festsetzte, Entgeltbestandteile wie Baurechtszins, Rücklagenkomponente, Erhaltungsbeiträge, Verwaltung, Betriebskosten aufschlüsselte, das Nutzungsverhältnis den Bestimmungen des MRG, des WGG, des WWFSEG 1989 mit dem jeweils geltenden und den sonstigen einschlägigen Gesetzesbestimmungen unterstellte und ein den Bestimmungen des WGG nach dem Kostendeckungsprinzip entsprechendes Nutzungsentgelt regelte. Ausschlaggebend für diese Beurteilung war die Aufschlüsselung des monatlichen Nutzungsentgelts sowie der Verweis auf § 14 WGG.

Die beanstandeten Klauseln würden keine einzige Bestimmung des WGG nennen, nicht einmal jene des § 14 WGG, so der OGH. Die Worte „kostendeckenden Mietzins“ im ersten Satz der Klausel 6 seien zwar Anhaltspunkt dafür, dass ein kostendeckender Mietzins nach § 14 Abs 1 WGG vereinbart werden soll. Mangels eindeutiger Bezeichnung des Entgelts würde sich dies dem durchschnittlichen Mieter allerdings nicht erschließen. Der OGH habe bereits klar gestellt, dass eine gemeinnützige Bauvereinigung entweder das Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG oder jenes nach § 13 Abs 6 WGG vereinbaren muss. Eine „Pendelklausel“, die der Bauvereinigung jederzeit und ausschließlich nach eigenem Gutdünken einen Wechsel zwischen diesen beiden Modellen entgegen der gesetzlichen Regelung einräumen würde, wäre nach § 21 Abs 1 Z 1 WGG unwirksam (5 Ob 196/12b=immolex 2013/78/240 [Prader] =wobl 2014, 251/95 [Etzersdorfer]).

Die beklagte Bauvereinigung hielt entgegen, dass die Aufgabe, die Klausel transparenter zu gestalten aufgrund der überaus komplexen gesetzlichen Rahmenbedingungen (WGG, ERVO, GRVO) unlösbar sei. Die Meinung, dass bei derartigen unlösbaren Aufgaben kein Verstoß gegen das Transparenzgebot vorliegen würde, wird mitunter auch in der Literatur geteilt (Riss, Zwei Fragen des Transparenzgebots-Anmerkungen zu OGH 28.6.2012, 7 Ob 66/12x, ÖBA 2013, 650; P. Bydlinski, Thesen zur praktischen Handhabung des „Transparenzgebots“ [§ 6 Abs 3 KSchG], JBl 2011, 141 [145]).

Der OGH ging nicht darauf ein, ob ein Unternehmer dem Transparenzgebot generell mit diesem Argument entgehen kann sondern forderte für den vorliegenden Fall, dass die Beklagte jene Bestimmungen des WGG konkretisiert, auf der die vertragliche Entgeltfestsetzung beruht und dass die einzelnen Bestandteile, aus denen sich das Entgelt zusammensetzt, aufgeschlüsselt werden.

Da die Klauseln 4 und 6 dieses Mindesterfordernis nicht erfüllten, waren sie als intransparent zu beurteilen. Daran änderte die den Mietinteressenten noch vor der Unterzeichnung der Mietvertragsformulare übermittelte Unterlage (einschließlich einer Mietenkalkulation samt Information zur Berechnung der Miete) nichts. Die Unterlagen waren im konkreten Fall dem Vertrag nämlich nicht angeschlossen. Eine Klausel ist somit selbst dann intransparent, wenn sie vorab aufgrund zusätzlicher individueller Erklärungen des Verwenders ausreichend verständlich gemacht wurde.

11) Als für die Vermieterin wichtiger und bedeutsamer Kündigungsgrund gemäß § 30 Abs 2 Z 13 MRG wird mangelnde Förderungswürdigkeit oder ein Verstoß gegen die beiliegenden Förderungsbestimmungen bzw. eine vertragswidrige Verwendung durch den Mieter, die zu einem Entzug der Wohnbauförderung führt, vereinbart.

Die Klägerin sah in dieser Klausel wiederum einen Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG und § 30 MRG. Die Bestimmung des § 28 WFG 1984 würde abschließend regeln, was ein wichtiger Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG sein kann. Die Beklagte bezog sich auf § 23 Tiroler WohnbauförderungsG (TWFG) 1991 als allein maßgebliche Bestimmung und bestritt die Intransparenz.

Der OGH hielt fest, dass ein im Mietvertrag nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG vereinbarter ergänzender Kündigungsgrund folgende Voraussetzungen zu erfüllen habe:  Er muss bestimmt bezeichnet sein, für den Vermieter objektiv bedeutsam sein und den sonst in § 30 Abs 2 MRG angeführten Gründen zwar nicht gleich, aber doch nahekommen (RIS-Justiz RS0070752). Weitere Kündigungsbestimmungen würden sich in § 39 Abs 18 Z 10 WGG finden (schuldhaft unrichtige Angaben des Mieters über seine Begünstigungswürdigkeit) sowie in § 28 Abs 1 WFG 1984, der ausdrücklich festlegt, wann ein wichtiger Kündigungsgrund (§ 30 Abs 1 MRG) hinsichtlich geförderter Wohnungen vorliegt.

Im Anlassfall, so der OGH, würden die in Klausel 11) angeführten Tatbestände offenbar auf Verstöße gegen Wohnbauförderungsbestimmungen abzielen, die zur (teilweisen) vorzeitigen Rückzahlung des geförderten Kredits zum Nachteil der BV führen können. Der Verlust einer begünstigten Finanzierungsmöglichkeit sei ein bedeutender Nachteil für eine Bauvereinigung, weshalb ihr zuzubilligen sei, die diesen Verlust verursachenden Verhaltensweisen des Mieters als wichtigen Kündigungsgrund zu vereinbaren. Ungeachtet dessen seien aber die strengen Vorgaben der Rechtsprechung zur Formulierung von Kündigungsgründen nach § 30 Abs 2 Z13 MRG zu beachten.  Dem Mieter müsse klar vor Augen geführt werden, bei welchem Verhalten er mit einer Kündigung zu rechnen habe (RIS-Justiz RS0070739[T3]). Die Begriffe „mangelnde Förderungswürdigkeit und vertragswidrige Verwendung…, die zu einem Entzug der Wohnbauförderung führt“ sei eine zu wenig präzise Umschreibung eines Kündigungsgrundes.

Diese Klausel wurde daher als intransparent beurteilt, weil sie den Vorgaben in § 30 Abs 2 Z13 MRG zur konkreten Bezeichnung von Kündigungsgründen nicht gerecht wird.

16) Darüber hinausgehend verzichtet der Mieter auf jegliche Ersatzansprüche gemäß §§ 1097 und 1037 ABGB, soweit es sich nicht um von ihm getätigte Arbeiten handelt, die in die Er­haltungspflicht der Vermieterin gefallen sind.

Der OGH folgte der Rechtsansicht des Berufungsgerichtes und erachtete den Vorausverzicht auf die Abgeltung nützlicher Aufwendungen (§ 1037 iVm § 1097 ABGB) vorbehaltlich des (hier nach § 20 Abs 1 Z 1 lita WGG nicht anzuwendenden) § 10 MRG unter Verweis auf die Rechtsprechung des OGH (2 Ob 104/12a; RIS-Justiz RS0021155 [T2]; RS0020595) für zulässig und wirksam.

Anmerkung:

Tatsächlich hat der OGH in 2 Ob 104/12a ohne nähere Begründung die Ansicht vertreten, ein derartiger Vorausverzicht sei im Lichte des § 879 Abs 3 ABGB zulässig. Der OGH hat lediglich darauf verwiesen, dass die allfällige Sittenwidrigkeit eines solchen Vorausverzichts gemäß § 879 Abs 3 ABGB nicht nur in 2 Ob 40/01y sondern auch schon in 8 Ob 673/89 geprüft und verneint worden sei. Allerdings hat der OGH auch in 8 Ob 673/89 keine Begründung dafür gegeben, warum ein derartiger Verzicht zu keiner gröblichen Benachteiligung des Mieters führen soll. In 2 Ob 40/01y führt der OGH als Begründung lediglich aus, es entspreche der Lehre und Rechtsprechung, dass ein Verzicht auf den Ersatz von Aufwendungen grundsätzlich von vornherein zulässig sei, soweit nicht § 10 MRG anzuwenden ist. Die Ansicht, dass ein Vorausverzicht auf Aufwandersatz gemäß § 1097 ABGB zu keiner gröblichen Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB führen soll, kann auch durch die Lehre nicht gestützt werden. So führt Würth in Rummel³, Rz 6 zu § 1097 unter Verweis auf EvBl 1956/349=MietSlg 4968 aus, ein Verzicht auf den Ersatz von Aufwendungen sei, soweit nicht § 10 MRG anzuwenden sei, grundsätzlich auch schon von vornherein zulässig. Die von Würth zitierte Entscheidung ist aber vor Inkrafttreten des § 879 Abs 3 ergangen und vermag daher die Ansicht, dass ein Vorausverzicht auf Aufwandersatz gemäß § 1097 ABGB zu keiner gröblichen Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB führen soll, nicht zu stützen.

Im Ergebnis fehlt es somit an einer klaren Begründung dafür, warum der Vorausverzicht auf die Abgeltung nützlicher Aufwendungen, wie in § 1037 iVm § 1097 ABGB ausdrücklich vorgesehen, gemäß § 879 Abs 3 ABGB zulässig sein soll. Überdies ist auch zu berücksichtigen, dass der Ersatz von Investitionen eines Mieters gemäß § 1037 ABGB nur dann in Frage kommt, wenn derartige Investitionen nützlich sind. Wenn somit dieser Anspruch ausschließlich am Maßstab des klaren und überwiegenden Vorteiles des Vermieters zu erfolgen hat, kann die Abbedingung eines derartigen Anspruches in einem Vertragsformblatt nichts anderes als eine den Mieter gröblich benachteiligende , weil sachlich nicht gerechtfertigte Vermögensverschiebung zugunsten des Vermieters sein.

17) Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mietgegenstand samt Nebenräumlichkeiten im Zustand wie bei Anmietung unter Berücksichtigung der bei schonendem, vertragskonformen Gebrauch sich ergebenden Abnützung, von allen Fahrnissen geräumt und gereinigt, soweit es sich nicht um die Beseitigung von in die Erhaltungspflicht des Vermieters fallenden Schäden handelt, zu übergeben.

18) Kommt der Mieter der in vorstehendem Abs 1 genannten Verpflichtungen nicht nach, ist die Vermieterin berechtigt eine Fachfirma mit Ausmalungs- und Reinigungsarbeiten sowie Bodenbelagsarbeiten zu betrauen, wobei der Mieter verpflichtet ist, die dabei aufgelaufenen Kosten binnen 14 Tagen nach Übermittlung der von der Fachfirma ausgestellten Rechnung zu ersetzen. Der Anspruch der Vermieterin ist auf die notwendigen Kosten beschränkt und hat diese die Kosten zu tragen, wenn sie die Instandhaltungspflicht trifft.

Entgegen der Rechtsansicht des Berufungsgerichtes beurteilte der OGH Klausel 17) und 18) nicht als intransparent sondern für zulässig. In seiner Begründung verwies er auf die Entscheidung 2 Ob 215/10x, in welcher er keine Bedenken gegen den von der Klägerin hier kritisierten Begriff „schonendem“ äußerte. Eine Präzisierung der Instandhaltungspflicht des Vermieters oder Abgrenzung zu den in § 3 Abs 2 MRG aufgezählten Erhaltungspflichten im Rahmen einer Transparenzprüfung hat der OGH in dieser Entscheidung nicht für notwendig gehalten. Die zu 2 Ob 215/10x ausführlich dargelegten Kriterien zur Zulässigkeit von Endrenovierungspflichten des Mieters würden auch für die vorliegende Klausel gelten, da die Erhaltungspflicht der Bauvereinigung in § 14a Abs 1 und 2 WGG mit Ausnahme der Änderungen durch die WGG-Novelle 2016 (BGBl I 2015/157) im Wesentlichen ident geregelt sei wie in § 1 und 2 MRG.

19) Der Mieter ist nicht berechtigt, den Mietgegenstand oder Teile davon, entgeltlich oder unentgeltlich, unterzuvermieten, Dritten zur Verfügung zu stellen oder in sonst irgendeiner Weise weiterzugeben, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung liegt insbesondere vor, wenn: 

e)  eine in Anspruch genommene Förderung im Rahmen des Tiroler Wohnbauförderungs­gesetzes die Nutzung des Mietgegenstandes durch den Mieter voraussetzt.

In Übereinstimmung mit der Rechtsansicht des Berufungsgerichtes beurteilte der OGH die gegenständliche Klausel als intransparent, weil dem Verbraucher ein unklares Bild seiner Rechtsposition vermittelt werde. Die Wortfolge „entgeltlich oder unentgeltlich“ würde in Verbindung mit Untervermietung für Verwirrung sorgen. Der Durchschnittsmieter verknüpfe den Begriff der Untervermietung mit Zahlungen. Eine bloße Gebrauchsüberlassung erfolge nach der Rechtsprechung nicht entgeltlich, wenn der Berechtigte nur „echte Betriebskosten“ übernehme. Diese Abgrenzung zwischen entgeltlicher und unentgeltlicher Gebrauchsüberlassung müsse einem Durchschnittsmieter nicht bekannt sein. Wenn der Hauptmieter einer geförderten Wohnung einer anderen Person Räumlichkeiten gegen geringfügige Beteiligung an Energie- und Versorgungskosten überlasse, könnten Zweifel auftauchen, ob die Zahlungen ein von der Klausel erfasstes Untermietverhältnis begründen.

20) Die mit der Vergebührung des Mietvertrages verbundenen gesetzlichen Rechtsgeschäfts­gebühren (Bestandsvertragsgebühr) in Höhe von ca. € …. trägt der Mieter.

Die Klägerin sah in dieser Klausel einen Verstoß gegen § 879 Abs 3 ABGB und § 14 WGG und begründete dies damit, dass die Rechtsgeschäftsgebühr keine nach § 14 WGG auf den Mieter überwälzbarer Entgeltbestandteil sei. Nach dem Gebührengesetz würden beide Vertragsparteien die Gebühr im Außenverhältnis schulden. Ein Solidarschuldner könne vom anderen nicht den gänzlichen Ersatz verlangen.

In allen drei Instanzen wurde die Zulässigkeit der Klausel bejaht.

Der OGH verwies in seiner Begründung auf die Entscheidung 7 Ob 78/06f. Dort sei die Überwälzung der mit der Errichtung und Vergebührung des Mietvertrags verbundenen Kosten und Gebühren, insbesondere der Rechtsgeschäftsgebühr, auf den Mieter deshalb als intransparent beurteilt worden, weil mangels Einschränkung auf die Rechtsgeschäftsgebühr nicht sichergestellt war, dass nur diese Gebühr gemeint ist.

In weiterer Folge gab der OGH den Meinungsstand wider. Vonkilch vertrete die Auffassung, dass im Bereich des WGG das Kostendeckungsprinzip die Tragung der gesamten Mietvertragsgebühren durch den Mieter sachlich rechtfertige (Mietvertragsgebühren und WGG, wobl 2014, 237). Für Prader sei die Überwälzung von Rechtsgeschäftsgebühren sowohl intransparent als auch gröblich benachteiligend (Zur [Un-] Zulässigkeit der Überwälzung von Mietvertragsgebühren, Zak 2014, 267).  Ferner differenziere Prader auch danach, in wessen Interesse die Rechtsgeschäftsgebühr liege. Er sehe eine Überwälzung der Rechtsgeschäftsgebühr auf den Mieter in jenen Fällen als gerechtfertigt an, in denen die schriftliche Ausfertigung des Mietvertrags eine Voraussetzung dafür sei, dass der Mieter in den Genuss einer Wohnung im Rahmen des geförderten Wohnbaus oder einer Wohnbeihilfe komme. Die in Wohnbauförderungsrichtlinien verpflichtend vorgesehenen Kaufoptionen würden im überwiegenden Interesse des Mieters liegen (aaO 268). Diese Erwägungen würden auch im vorliegenden Fall zutreffen, so der OGH. Ohne das Kostendeckungsprinzip zu bemühen, wurde die Klausel daher schon aus diesem Grund als nicht gröblich benachteiligend beurteilt.